O que são CRIs e CRAs e como funcionam?

Investir em renda fixa vai muito além do Tesouro Direto e dos CDBs, entre as alternativas disponíveis, os CRIs e CRAs tem ganhado espaço por oferecerem isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas e retornos muitas vezes superiores aos títulos públicos.

Eles conectam o investidor a dois setores estratégicos da economia brasileira, o mercado imobiliário e o agronegócio, por meio da compra de recebíveis transformados em ativos financeiros.

Nos últimos meses, porém, mudanças regulatórias e discussões sobre tributação colocaram esses títulos no centro do debate.

Entender como funcionam, quais riscos envolvem e o que muda para quem pretende investir é essencial para tomar decisões mais seguras e rentáveis.

O que são CRIs e CRAs?

CRIs são Certificados de Recebíveis Imobiliários, eles representam direitos de crédito originados de negócios do setor imobiliário, como financiamentos habitacionais, aluguéis e vendas parceladas de imóveis.

Já os CRAs, Certificados de Recebíveis do Agronegócio, têm como lastro créditos gerados por operações do setor agrícola e pecuário, incluindo exportações, vendas de insumos e financiamentos de produção.

Ambos são emitidos por securitizadoras, empresas especializadas em transformar recebíveis em títulos negociáveis no mercado.

Quando um investidor compra CRIs ou CRAs, na prática, ele financia o setor correspondente e recebe em troca juros acordados.

Um ponto importante é que nem CRIs, nem CRAs contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Isso quer dizer que, em caso de inadimplência, o investidor depende da qualidade do lastro e da saúde financeira do emissor para receber os pagamentos.

Como funcionam CRIs e CRAs na prática

O funcionamento desses títulos começa na identificação de créditos que serão usados como lastro. No caso dos CRIs, podem ser parcelas de financiamento de um empreendimento imobiliário.

Para os CRAs, podem ser contratos de venda futura de soja ou milho para exportação, a securitizadora adquire esses créditos e emite os certificados, que são vendidos a investidores no mercado de capitais. O investidor recebe rendimentos periódicos ou no vencimento, conforme a estrutura do título.

Esses pagamentos vêm do fluxo de recebimento dos créditos originais, as taxas podem ser prefixadas, pós-fixadas (atreladas ao CDI) ou híbridas (IPCA mais juros fixos), o que permite ao investidor alinhar o investimento ao seu perfil e expectativas de mercado.

A liquidez, porém, é limitada, diferente de um Tesouro Selic, que pode ser resgatado a qualquer momento, CRIs e CRAs dependem do mercado secundário para venda antes do vencimento, e nem sempre há compradores interessados.

Como avaliar um CRI ou CRAs?

Antes de investir em CRIs ou CRAs, é importante avaliar a qualidade do lastro e verificar a origem dos recebíveis, a solidez dos devedores e a estrutura de garantias.

Também deve-se considerar a classificação de risco e usar os ratings fornecidos por agências para medir a probabilidade de inadimplência.

A remuneração deve ser comparada com a de alternativas de risco semelhante, para garantir que a taxa seja competitiva.

O prazo e a liquidez precisam estar alinhados ao horizonte de resgate do investidor, para evitar a necessidade de venda antecipada em condições desfavoráveis.

E não esqueça de analisar a reputação e a saúde financeira da securitizadora são fatores determinantes para a segurança do investimento.

Vantagens de investir em CRIs e CRAs

Apesar dos riscos, os CRIs e CRAs oferecem atrativos que explicam seu crescimento nos últimos anos. A isenção de Imposto de Renda para pessoa física aumenta o retorno líquido e representa um diferencial em relação a outros ativos de renda fixa.

As taxas pagas costumam ser mais elevadas que as de títulos públicos e CDBs, especialmente em prazos mais longos, o que reforça seu potencial de rentabilidade.

Além disso, contribuem para a diversificação da carteira ao proporcionar exposição a setores específicos da economia e reduzir a correlação com outros investimentos.

Nos papéis atrelados ao IPCA, ainda há a vantagem da proteção contra a inflação, capaz de preservar o poder de compra ao longo do tempo.

Quais são os riscos envolvidos?

Investir em CRIs e CRAs não é isento de riscos, o risco de crédito está presente na possibilidade de inadimplência do devedor dos recebíveis ou da própria securitizadora.

Há também o risco de liquidez, que se refere à dificuldade de vender o título antes do vencimento. Enquanto o risco de mercado ocorre quando a variação das taxas de juros afeta o valor de mercado dos papéis.

Além disso, o risco regulatório envolve mudanças na legislação ou na tributação que podem reduzir a atratividade desses investimentos.

Mudanças regulatórias recentes de CRIs e CRAs

O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou, em maio de 2025, alterações importantes nas regras de emissão de CRIs e CRAs.

O objetivo foi garantir que os recursos captados sejam destinados aos setores imobiliário e do agronegócio para evitar distorções.

A nova norma restringe a emissão para empresas que atuem nesses setores, e não apenas para companhias que utilizem estruturas indiretas para captar recursos com isenção fiscal.

Isso deve reduzir a oferta de novos títulos, aumentar o custo de captação e impactar fundos que investem nesses papéis, como os fundos imobiliários de recebíveis.

Discussão sobre tributação

O governo federal estuda aplicar uma alíquota de 5% sobre os rendimentos de CRIs e CRAs emitidos a partir de 2026, embora a medida ainda esteja em debate, ela já influencia o mercado.

Caso aprovada, reduzirá a atratividade desses papéis para pessoa física, especialmente quando comparados a alternativas como Tesouro IPCA e debêntures incentivadas.

Para títulos emitidos antes da vigência da nova regra, a isenção deve ser mantida, mas o impacto sobre a demanda por novas emissões pode ser significativo.

Impactos no mercado

A combinação de regras mais rígidas e possível tributação cria um cenário de ajuste para emissores e investidores.

Com menos oferta, os fundos imobiliários que investem em CRIs e CRAs terão dificuldade em encontrar papéis com boas taxas e prazos adequados para suas carteiras.

Para o investidor individual, a redução da oferta pode representar menos poder de escolha e taxas menos atrativas.

Além disso, a liquidez desses títulos no mercado secundário pode diminuir ainda mais.

O futuro dos CRIs e CRAs

O segmento deve passar por um período de adaptação, caso a tributação seja confirmada, haverá uma reprecificação natural dos papéis.

Em paralelo, as novas regras do CMN tendem a reforçar a ligação dos títulos com seus setores originais, o que pode melhorar a qualidade média dos lastros no longo prazo.

A busca por alternativas de financiamento para os setores imobiliário e agrícola continuará, e os CRIs e CRAs seguirão como instrumentos relevantes, ainda que sob novas condições de mercado.

Conclusão

Os CRIs e CRAs são ferramentas para conectar o investidor a setores estratégicos da economia e oferecem rendimentos atrativos e, até agora, isenção de IR para pessoa física.

No entanto, o cenário regulatório e tributário tem mudado, e essas alterações afetam a decisão de investir. A escolha por esses títulos deve ser feita com base em análise criteriosa de risco, qualidade do lastro, liquidez e compatibilidade com os objetivos do investidor.

Em um ambiente de mudanças, informação e cautela são essenciais para aproveitar o potencial dos CRIs e CRAs sem comprometer a segurança do portfólio.