Rali dos FIIs: 7 semanas de alta, o que isso nos diz?

O investidor mais atento já percebeu um movimento que, embora discreto à primeira vista, tem ganhado força e chamado a atenção nos bastidores do mercado financeiro: o rali dos FIIs.

São sete semanas consecutivas de alta no IFIX (Índice de Fundos Imobiliários), com o índice próximo de romper sua máxima histórica, após recuperar as perdas registradas em 2024.

Mas o que está por trás desse movimento contínuo? E o mais importante: o que ele indica sobre os rumos da economia e das demais classes de ativos nos próximos meses?

Este artigo é um mergulho estratégico nesse fenômeno, e por que ele pode ser o início de um novo ciclo de valorização na Bolsa.

O que está acontecendo com os FIIs?

O mercado de Fundos Imobiliários vive um momento especial. Depois de um início de ano instável, o IFIX não apenas se recuperou como tem acumulado ganhos consolidados.

A marca de sete semanas seguidas de alta, se torna ainda mais relevante ao observarmos que:

90% dos FIIs estão positivos no ano;
O índice já eliminou todas as perdas de 2024;
A perspectiva para os próximos meses é de valorização adicional.

Não é só rali dos FIIs, é uma sinalização de virada

Esse movimento não é um acaso ou uma reação pontual. O comportamento dos Fundos Imobiliários está conectado a um fator central: a curva dos juros futuros brasileiros.

Historicamente, há uma correlação inversa entre os FIIs e os juros futuros. Quando os juros projetados para o médio e longo prazo começam a cair, o IFIX tende a subir — e vice-versa.

Isso acontece porque os FIIs são ativos de renda, e seu valor presente aumenta quando os juros recuam.

A relação entre IFIX e juros futuros

A explosão do IFIX é quase sempre o prenúncio da queda dos juros futuros. E isso é o que tem se desenhado no cenário atual.

Com a inflação sob controle e a atividade econômica moderada, os investidores já projetam que a Selic deve continuar sua trajetória de queda, ainda que de forma gradual.

Esse movimento já se reflete na curva de juros, o que impulsiona os FIIs.

Por que juros baixos beneficiam Fundos Imobiliários?

A resposta passa por três pilares fundamentais que explicam o impacto positivo desse movimento sobre o setor.

Em primeiro lugar, temos a redução da atratividade da renda fixa. Com a Selic em trajetória de queda, muitos investidores começam a migrar de títulos públicos e CDBs para ativos que ofereçam maior potencial de retorno.

Nesse cenário, os FIIs possuem dividend yields acima da média, o que os torna uma alternativa interessante para quem busca renda recorrente e valorização.

Além disso, ocorre a valorização dos ativos que compõem os fundos. A precificação dos FIIs é sensível à taxa de desconto, que nada mais é do que a taxa de juros utilizada para calcular o valor presente dos fluxos de caixa futuros.

Quando os juros caem, essa taxa de desconto diminui, o que aumenta o valor presente dos imóveis e, consequentemente, eleva o preço das cotas dos fundos.

Há um efeito macroeconômico importante: a facilitação do crédito e o estímulo ao consumo. Juros mais baixos tornam o financiamento imobiliário mais acessível, incentivam a expansão do comércio e movimentam o setor produtivo.

Isso beneficia os FIIs de tijolo, como os voltados para shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas, que passam a ter maior ocupação, aumento nos alugueis e melhora no desempenho operacional.

Portanto, a combinação desses fatores cria um ambiente muito favorável para os FIIs e reforça a tese de que a queda dos juros é um dos principais combustíveis para o rali que estamos acompanhando no IFIX.

Quais os tipos de FIIs mais favorecidos neste cenário?

Com os juros futuros em queda, tanto os FIIs de papel quanto os de tijolo se beneficiam, mas por motivos diferentes:

FIIs de Papel (CRI e LCIs)

Continuam com o pagamento de dividendos elevados, sobretudo aqueles indexados ao IPCA e CDI;
São menos impactados pela vacância ou inadimplência;
Funcionam como uma ponte entre renda fixa e variável.

**FIIs de Tijolo (Shoppings, Galpões, Lajes)**

Ganham com o reaquecimento da economia;
Tendem a ver maior ocupação e reajustes nos alugueis;
Podem ter forte valorização de capital à medida que o mercado antecipa um novo ciclo de crescimento.

Impacto no Ibovespa e no SMALL11: O efeito dominó

O otimismo nos FIIs não fica restrito ao setor imobiliário. Ele costuma ser um sinalizador antecedente de um movimento maior na Bolsa.

Isso porque a queda dos juros impacta toda a renda variável, em destaque:

Empresas com alto endividamento, que passam a pagar menos juros e melhoram sua lucratividade;
Setores cíclicos, que dependem do consumo e do crescimento econômico;
Small Caps, representadas pelo índice SMALL11, que são mais sensíveis aos juros e tendem a reagir de forma mais intensa.

Se o IFIX tem subido com consistência, o investidor estratégico já sabe: o Ibovespa pode ser o próximo a reagir.

Por que o Rali dos FIIs deve continuar?

A estrutura atual do mercado mostra que ainda há muito espaço para valorização dos FIIs;
O IFIX ainda está abaixo do topo histórico de 2022;
Os dividend yields seguem atrativos, mesmo com valorização recente;
A alocação dos investidores institucionais ainda é tímida nesse segmento;
A queda dos juros ainda está em fase inicial, com cortes futuros no radar.

Estratégias para surfar no Rali dos FIIs

Para aproveitar o momento, é importante ter um olhar tático. Veja algumas abordagens possíveis:

Montar uma carteira diversificada de FIIs

Mescle fundos de papel e tijolo para equilibrar risco e retorno;
Avalie o histórico de pagamento de dividendos e qualidade da gestão.

Acompanhar a curva de juros

Use a movimentação dos contratos futuros de DI como termômetro;
Se os juros futuros seguem em recuo, o espaço para alta dos FIIs continua aberto.

Rebalancear posição em Small Caps

Aproveite o momento para realocar parte da carteira em ativos do SMALL11;
Empresas com perfil de crescimento tendem a se valorizar mais com juros em queda.

Conclusão

O que vemos hoje é uma mudança estrutural de cenário. O IFIX tem subido não apenas por causa da performance dos fundos, mas porque o mercado tem precificado uma virada nos juros e na economia.

Quem está posicionado em FIIs pode surfar esse ciclo com dividendos e valorização. Quem ainda não entrou, tem agora a oportunidade de entender os sinais e agir com inteligência.

O rali dos FIIs é o alerta que o mercado tem dado: a maré está mudando, e o momento de se posicionar é agora.