Por que os FIIs caíram? Entenda o que aconteceu
Se você acompanha o mercado de Fundos Imobiliários, deve ter percebido que 2024 foi um ano turbulento. No começo, as expectativas eram altas, com a esperança de que a Selic caísse para menos de dois dígitos.
Mas, ao longo dos meses, o cenário mudou e os FIIs caíram. O IFIX B3, principal índice da bolsa para fundos imobiliários, sofreu quedas expressivas. Mas por quê? Vamos entender melhor o que aconteceu.
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O que aconteceu que os FIIS caíram?
Se você investiu ou acompanhou o mercado de FIIs em 2024, notou que foi um ano de altos e baixos – mais baixos do que altos, para ser sincero. O que aconteceu? O cenário econômico foi um dos grandes responsáveis por essa turbulência.
Foi anunciado pelo governo um pacote fiscal que deixou os investidores com o pé atrás, aumentando a incerteza e reduzindo o apetite por risco.
Além disso, a inflação saiu um pouco do controle e as expectativas inflacionárias dispararam, o que mexeu com os investimentos.
No mais, o desemprego estava baixo, o que em um primeiro momento parece ótimo, mas acabou pressionando os juros, já que a atividade econômica forte pode gerar ainda mais inflação.Para completar, o dólar disparou, afetando o fluxo de capital e mexendo com a confiança dos investidores.
Mas um dos fatores que mais pesou na desvalorização dos FIIs foi a relação com a taxa Selic. Quando os juros sobem, a renda fixa fica muito mais atraente.
Afinal, por que alguém investiria em um ativo com risco se pode ganhar uma boa rentabilidade sem sair do Tesouro Direto?
Esse movimento fez com que muitos investidores migrassem para alternativas mais seguras, reduzindo a demanda pelos FIIs derrubando os preços das cotas.
A queda dos FIIs foi irreversível?
Se você estava preocupado com essa queda, calma! A história mostra que os FIIs já passaram por momentos difíceis antes e conseguiram se recuperar.
Em 2025, com a economia dando sinais de estabilização e a Selic começando a cair, alguns fundos já estão mostrando recuperação.
O que aconteceu em 2024 foi um efeito cascata: os preços caíram mais do que o necessário, os valuations ficaram abaixo do esperado e a pressão vendedora aumentou.
Por outro lado, os fundamentos do setor imobiliário permaneceram sólidos. Muitos especialistas apontaram que o pânico do mercado criou um momento interessante para quem soube aproveitar e comprar na baixa.
Como os FIIs estão se comportando em 2025?
Agora em 2025, a maré está começando a baixar. Fundos de galpões logísticos e escritórios comerciais, especialmente nas regiões mais valorizadas como São Paulo, sofreram aumento na ocupação e recuperação nos preços.
Apesar do susto do ano passado, os fundamentos dos FIIs continuam fortes. Muitos fundos conseguiram reduzir sua vacância com novas locações e renegociações de contratos.
Um ótimo exemplo disso é o fundo logístico VILG11, que conseguiu alcançar 100% de ocupação em um de seus imóveis e ainda anunciou uma venda estratégica.
Fundos de papel: um respiro em meio à crise
Se os fundos de tijolo sofreram mais com a alta dos juros, os fundos de papel mostraram mais resiliência. Isso porque esses fundos investem em ativos de crédito atrelados ao CDI ou à inflação, o que significa que conseguem repassar as altas de juros para seus rendimentos.
E os números falam por si. Alguns FIIs de papel pagaram até 13% ao ano, superando os títulos do Tesouro Direto, que estavam oferecendo uma média de IPCA + 6,3%.
Quem montou uma carteira bem diversificada conseguiu atingir retornos médios de IPCA + 8% ao ano ou até mais. Isso só reforça o quanto é importante conhecer os diferentes tipos de FIIs e saber em que investir em cada momento do ciclo econômico.
O que podemos aprender com isso?
O que 2024 nos ensinou é que o mercado de FIIs pode ser volátil, mas as oportunidades sempre existem para quem sabe enxergá-las. Sim, a queda foi forte, e sim, muita gente ficou preocupada, mas isso não significou que o mercado colapsou.
Agora em 2025, com os juros caindo e a economia se recuperando, os FIIs estão voltando ao radar dos investidores. Os fundos de papel se mostraram um porto seguro durante a turbulência, e os fundos de tijolo, que antes estavam pressionados, começam a dar sinais de recuperação.
Se você está pensando em investir em FIIs, esse pode ser um bom momento. Mas, como sempre, vale estudar bem cada fundo, analisar os riscos envolvidos e diversificar sua carteira.
O mercado imobiliário pode ter seus altos e baixos, mas, no longo prazo, tende a recompensar quem tem paciência e estratégia.
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Conclusão
Para quem teve paciência e aproveitou que os FIIs caíram para comprar ativos com bons fundamentos, 2025 já começou a trazer boas perspectivas.
O mais importante é sempre manter uma visão de longo prazo e não se deixar levar pelo pânico momentâneo do mercado. O aprendizado que fica é que crises podem ser grandes oportunidades para quem sabe agir com estratégia.
Se você quer aproveitar esse novo ciclo do mercado imobiliário, este pode ser o momento ideal para ajustar sua carteira e se posicionar para os próximos anos.
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Autor: Mateus Vitoria Oliveira – CEO Private Log