FIIs logísticos mais rentáveis de 2025

Se tem um tipo de fundo imobiliário que tem chamado atenção de quem busca renda passiva com segurança e potencial de valorização, são os FIIs de logística.

E não é por acaso: enquanto outros segmentos ainda oscilam com o sobe e desce da economia, os galpões logísticos seguem firmes, impulsionados pelo avanço do e-commerce, das entregas rápidas e da profissionalização da cadeia de suprimentos.

Neste artigo, a ideia é simples: te mostrar por que os FIIs logísticos ganharam tanto espaço, quais são os fundos que estão entregando os melhores resultados em 2025 e como você pode avaliar se esse tipo de ativo faz sentido na sua carteira.

Vamos conversar sobre tendências, dividendos, desempenho e oportunidades — com dados na mão e os pés no chão.

O que são FIIs de logística?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de logística são veículos de investimento coletivo focados na aquisição, construção e gestão de galpões logísticos, centros de distribuição e ativos industriais.

Esses fundos são listados na bolsa de valores, permitindo que investidores pessoas físicas e jurídicas acessem um setor restrito a grandes empresas.

Diferente dos FIIs de shoppings ou escritórios, os FIIs logísticos ganham destaque pela sua relação direta com o avanço do e-commerce, da cadeia de suprimentos e da modernização do varejo físico.

Eles oferecem renda passiva por meio da distribuição de aluguéis mensais e a possibilidade de valorização das cotas no longo prazo.

Características principais dos FIIs logísticos

Os FIIs logísticos se destacam por reunirem imóveis amplos, bem localizados e com fácil acesso a rodovias e centros urbanos.

Outra característica importante é a presença de contratos de longo prazo — sejam eles típicos ou atípicos —, o que garante maior previsibilidade de receita para o investidor.

Além disso, esses fundos costumam registrar baixos índices de vacância, principalmente nas regiões metropolitanas, e contam com inquilinos de grande porte, como redes varejistas, operadores logísticos e empresas do setor de tecnologia.

FIIs de logística com maior retorno nos últimos 12 meses

Nome do Ativo	Ticker	Gestão	Retorno
REC LOGÍSTICA FII	RELG11	BRL Trust Investimentos	40,00%
OURINVEST LOGÍSTICA FII	OULG11	Fator Ore Asset	28,96%
BTG PACTUAL AGRO LOGÍSTICA FII	BTAL11	BTG Pactual Gestora de Recursos	25,79%
BTG PACTUAL LOGÍSTICA FII	BTLG11	BTG Pactual Gestora de Recursos	8,15%
AROEIRA 333 RENDA LOGÍSTICA FII	AROA11	Sonata Investimentos	6,57%
PÁTRIA LOG RESP LIMITADA FII	HGLG11	Pátria Investimentos	5,48%
HEDGE LOGÍSTICA FII	HLOG11	Hedge Investments	3,82%
XP LOG FII	XPLG11	XP Asset Management	3,24%
INDUSTRIAL DO BRASIL FII	FIIB11	Coinvalores	2,98%
VOTORANTIM LOGÍSTICA FII	VTLT11	Tivio Capital	0,59%

Qual é o melhor FII de logística para 2025?

Escolher o “melhor” FII vai muito além de analisar o retorno recente. É fundamental considerar uma série de fatores, como a vacância histórica e atual dos imóveis, o índice de reajuste dos contratos.

Seja IGP-M, IPCA ou CDI, a diversificação tanto de inquilinos quanto de ativos, a localização estratégica dos empreendimentos, a liquidez das cotas no mercado secundário e o nível de alavancagem do fundo, ou seja, o volume de dívidas emitidas.

Levando esses critérios em conta, alguns FIIs se destacam como boas apostas para 2025.

HGLG11 – Pátria Logística

Um dos FIIs mais consolidados do setor, o HGLG11 possui ativos em regiões premium, baixa vacância e contratos robustos com players como Mercado Livre, Ambev e Magazine Luiza.

Destaque: portfólio diversificado, boa governança e histórico consistente de pagamento de dividendos.

BTLG11 – BTG Pactual Logística

Com foco em expansão e modernização de ativos, o BTLG11 tem ganho destaque por sua agressiva estratégia de crescimento. O fundo também apresenta baixo risco de inadimplência e boa liquidez.

Destaque: atuação dinâmica e foco em ESG, com imóveis certificados e eficientes energeticamente.

RELG11 – REC Logística

Foi o fundo com o maior retorno nos últimos 12 meses. Com atuação mais concentrada, mas imóveis de boa qualidade, o RELG11 atrai investidores que buscam maior potencial de valorização.

Destaque: crescimento acelerado e oportunidades de ganho com gestão ativa.

Quais FIIs pagam os melhores dividendos em 2025?

Para quem busca renda passiva, os FIIs que distribuem dividendos mensais acima da média do mercado são uma excelente alternativa.

Em 2025, alguns fundos se destacam por apresentarem yields atrativos e consistentes ao longo dos meses. O HGLG11, por exemplo, oferece um dividend yield estável e é conhecido pelo foco em contratos atípicos, que garantem maior previsibilidade de receita.

O XPLG11 também se destaca pela diversificação regional e pela regularidade nos pagamentos. Já o BTLG11 tem registrado aumento nos rendimentos graças ao crescimento do seu portfólio. O RELG11, embora mais volátil, apresentou uma performance elevada recentemente.

Por fim, o OULG11 tem entregado forte retorno e possui um portfólio voltado para expansão, o que o torna uma opção interessante para investidores com perfil mais arrojado.

FIIs de logística x outros segmentos: por que essa classe tem ganhado espaço?

Comparados aos fundos de shoppings, lajes corporativas ou recebíveis, os FIIs de logística têm ganhado cada vez mais espaço na carteira dos investidores por apresentarem uma série de diferenciais relevantes.

Durante a pandemia, por exemplo, os galpões logísticos mostraram resiliência e mantiveram a operação mesmo em meio às incertezas do mercado.

A alta demanda por espaços logísticos, impulsionada pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de operações last mile, também reforçou a atratividade desse segmento.

Além disso, esses fundos costumam contar com imóveis bem localizados, próximos a grandes centros urbanos, o que representa uma vantagem competitiva importante.

Outro ponto positivo é a menor rotatividade de inquilinos, já que os contratos são mais longos e muitas vezes personalizados.

Soma-se a isso o potencial de valorização dos ativos, especialmente com melhorias estruturais, obtenção de certificações ambientais como o LEED e novas locações em condições mais vantajosas.

Enquanto os FIIs de papel sentem o impacto da queda da Selic e os de shopping enfrentam desafios com o consumo, os fundos logísticos se firmam como uma opção sólida para quem busca equilíbrio entre risco e retorno.

O que esperar do setor logístico em 2025?

O setor logístico vive um ciclo de expansão acelerado. A expectativa é que o Brasil registre um salto na demanda por galpões logísticos até o fim de 2025.

Segundo projeções do mercado, esse segmento pode crescer entre 8% e 10% ao ano, com destaque para regiões como São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e o Nordeste.

Esse avanço é sustentado por três pilares principais: o crescimento do e-commerce e do modelo omnichannel, que leva as empresas a reduzirem prazos de entrega e descentralizarem seus estoques.

A estratégia de nearshoring, com multinacionais buscando produzir mais perto dos centros consumidores e a valorização de infraestrutura eficiente e práticas ESG, com investidores priorizando ativos certificados e sustentáveis.

Com a taxa Selic em trajetória de queda e a economia em processo de recuperação, os FIIs logísticos tendem a beneficiar-se da valorização dos imóveis e do aumento da demanda por locação.

Conclusão

Se você está em busca de diversificar a carteira com ativos de qualidade, que ainda têm espaço para crescer, os fundos logísticos podem ser uma excelente porta de entrada. Só não vale entrar no impulso.

Olhe com calma o portfólio do fundo, entenda quem são os inquilinos, veja como a gestão se comporta e, principalmente, escolha o que faz sentido para o seu perfil. FII perfeito não existe — mas existe aquele que se encaixa direitinho no que você procura.