Imóveis ou fundos imobiliários? Veja qual é a melhor opção para investir

Investir em imóveis sempre foi uma das estratégias mais tradicionais e seguras para construção de patrimônio e geração de renda.

No entanto, nos últimos anos, os fundos imobiliários surgiram como uma alternativa cada vez mais atrativa, oferecendo vantagens como liquidez, diversificação e gestão profissional.

Com isso, muitos investidores se perguntam: é mais vantajoso investir em imóveis ou fundos imobiliários? A resposta depende de diversos fatores, como rentabilidade, riscos, tributação e grau de envolvimento na gestão do ativo.

Neste artigo, vamos analisar essas diferenças e entender qual opção faz mais sentido para cada perfil de investidor.

O que vale mais a pena, investir em imóvel ou fundos

imobiliários?

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) segue aquecido e oferece oportunidades atrativas para investidores que buscam renda passiva, diversificação e proteção contra a inflação.

Em um cenário de juros moderados e demanda crescente por ativos imobiliários bem estruturados, alguns fundos se destacam tanto pelo retorno quanto pela resiliência de seus portfólios.

A seguir, apresentamos cinco FIIs recomendados para 2025, com base filtrado nos relatórios mensais, analisamos fatores como rentabilidade, qualidade dos ativos e liquidez.

Quais são os 5 melhores fundos imobiliários para

investir em 2025?

O mercado de fundos imobiliários segue aquecido. Em um cenário de juros altos e demanda crescente por ativos imobiliários bem estruturados, alguns fundos se destacam tanto pelo retorno quanto pelo portfólio.

A seguir, apresentamos 5 FIIs recomendados para 2025, com base nos relatórios mensais, analisamos fatores como rentabilidade, qualidade dos ativos e liquidez.

Fundo de hedge imobiliário BTG Pactual (BTHF11)

O BTHF11 é um fundo multimercado que combina FIIs de papel (29%), FIIs de tijolo (28%), CRIs (23%) e ativos reais (17%), proporcionando uma carteira atraente e defensiva contra diferentes cenários econômicos.

Os principais diferenciais desse fundo são: uma carteira com 36 operações de crédito imobiliário, majoritariamente indexadas ao IPCA+9,13% a.a. (63%), seguidas de CDI+3,2% a.a. (35%) e IGPM+13,2% a.a. (2%).

Além disso, ele possui alta liquidez e diversificação, diminuindo o risco específico de um único segmento imobiliário. Desconto no P/VP, tornando-o atraente para investidores que buscam valorização no longo prazo.

Bresco Logística (BRCO11)

O Bresco Logística (BRCO11) é um fundo imobiliário especializado no setor logístico, um dos segmentos mais promissores para 2025. Esse potencial é devido à crescente demanda por galpões modernos e bem localizados.

Com 67% da Área Bruta Locável (ABL), o fundo se beneficia da proximidade com os principais centros de consumo e distribuição do país. Além disso, 32% da receita técnica está localizada em um raio de apenas 25 km da cidade de São Paulo.

Outro diferencial do BRCO11 é seu foco em ativos premium, o que garante maiores taxas de ocupação e contratos de aquisição com reajustes atrelados à inflação.

Diante desse cenário, a perspectiva para o setor logístico segue positiva, impulsionada pelo crescimento das vendas online, pelo aumento da complexidade das cadeias de suprimentos e pela necessidade crescente de otimização dos processos de distribuição.

RBR Rendimento Alto Grau (RBRR11)

O RBRR11 é um fundo de crédito imobiliário com estratégia de investimento em CRIs high grade, garantindo boa previsibilidade de rendimentos aos seus cotistas. A carteira do fundo é composta por 40 CRIs, dos quais 92% possuem classificação de crédito elevada, nota “A” ou superior.

Além disso, o fundo apresenta uma indexação flexível entre IPCA e CDI, permitindo ajustes conforme as condições do cenário macroeconômico.

Outro ponto que agrega segurança ao portfólio é o LTV médio de 56%, um indicador que mantém um nível saudável de alavancagem e reduz o risco de inadimplência, proporcionando maior estabilidade aos investidores.

Kinea Rendimentos (KNCR11)

O Kinea Rendimentos (KNCR11) é um dos fundos imobiliários mais sólidos e negociados na Bolsa e é uma opção estratégica para investidores que buscam previsibilidade e proteção contra variações na taxa de juros.

Seu foco está na alocação em CRIs indexados ao CDI, garantindo maior resiliência em cenários de alta dos juros. Atualmente, 91,2% do portfólio está alocado em CRIs indexados ao CDI, com uma taxa média prefixada de 2,36% ao ano, proporcionando um equilíbrio entre rentabilidade e segurança.

Além disso, o fundo se destaca pela alta liquidez, permitindo fácil negociação no mercado secundário sem grandes impactos na precificação.

Outro diferencial importante é sua participação de 7,2% no índice IFIX, o que o positciona entre os FIIs mais representativos do mercado, reforça sua contribuição entre investidores institucionais e pessoas físicas.

Com essa consolidada, o KNCR11 é uma excelente alternativa para quem busca liquidez, segurança e rentabilidade atrelada à variação do CDI.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)

O MCCI11 é um fundo que se destaca pela forte alocação em CRIs, garantindo proteção contra a inflação por meio da predominância de indexação ao IPCA. Atualmente, 78% do portfólio está alocado em CRIs, enquanto 9% está investido em FIIs e 8% permanece em caixa.

Além disso, sua carteira é composta por 32 operações, com uma duração média de 4,3 anos, permitindo uma gestão eficiente do fluxo de caixa e dos vencimentos dos ativos.

Um dos principais diferenciais do MCCI11 é a sua forte exposição à inflação, com 95% das operações indexadas ao IPCA + 8,8% ao ano, garante rendimentos ajustados aos preços da economia e maior previsibilidade para os investidores.

Por que os FIIs são a aposta da vez?

Nos últimos anos, os FIIs tem ganhado cada vez mais espaço no mercado, atraindo um número crescente de investidores. Mas o que torna essa classe de ativos tão atrativa? Três fatores explicam esse movimento.

Primeiro, a acessibilidade e a liquidez. Diferente da compra de um imóvel, que exige um alto capital inicial e envolve burocracia, qualquer investidor pode começar a aplicar em FIIs com valores reduzidos.

Além disso, as cotas são negociadas em bolsa, permitindo a entrega rápida do capital caso necessário. O segundo ponto é o rendimento passivo.

Muitos FIIs apresentam rendimentos de dividendos superiores à renda fixa tradicional, garantindo um fluxo de caixa previsível e recorrente para o investidor, o que os torna uma excelente opção para quem busca independência financeira.

Por fim, a diversificação e segurança, uma carteira bem estruturada de FIIs pode abranger diferentes segmentos do mercado imobiliário, como lajes corporativas, compras e galpões logísticos, proteção riscos específicos e fornecimento maior estabilidade ao portfólio.

Quanto investir em fundos imobiliários para viver de

renda?

Construir uma renda passiva com FIIs é totalmente viável, mas tudo depende do rendimento médio dos dividendos e do padrão de vida que você deseja manter .

Para ilustrar, imagine um investidor que tem como meta receber R$ 10.000 por mês apenas com os fundos imobiliários. Se ele escolher fundos com um dividendo médio de 8% ao ano (ou que equivale a 0,67% ao mês), qual seria o capital necessário para atingir esse objetivo?

Cálculo: R$ 10.000 ÷ 0,67% = R$ 1.492.537

Ou seja, para gerar essa renda mensal, ele precisaria de aproximadamente R$ 1,49 milhão investidos em FIIs. Parece um valor alto? A boa notícia é que, com o reinvestimento dos dividendos, o crescimento do patrimônio acontece de forma acelerada graças ao efeito dos juros compostos.

Com consistência e tempo, é possível alcançar a independência financeira de forma mais rápida do que muitos imaginam.

Qual o melhor tipo de investimento para iniciantes?

Para novos investidores, os fundos imobiliários são uma opção mais eficiente devido à facilidade de entrada, baixa necessidade de capital e gestão profissional. Já a compra de um imóvel pode ser interessante para quem deseja residir no bem ou administrar ativos imobiliários.

De forma geral, quem busca liquidez, diversificação e rentabilidade encontrará nos FIIs uma alternativa mais vantajosa do que o investimento tradicional em imóveis físicos.

Para quem busca praticidade, diversificação e renda passiva, os FIIs são uma escolha mais eficiente. Já a compra de imóveis pode ser interessante para quem deseja moradia própria ou apostar em valorização de longo prazo.

Conclusão

Investir em imóveis ou fundos imobiliários? A decisão depende do seu perfil e objetivos financeiros. Se você busca liquidez, praticidade e diversificação, os FIIs são a escolha mais eficiente.

Se preferir um ativo físico e estiver disposto a lidar com burocracia e custos extras, investir em imóveis pode ser a melhor alternativa.

Mas, independentemente de sua escolha, o mais importante é ter um planejamento financeiro sólido e um portfólio diversificado.

Autor: Mateus Vitoria Oliveira – CEO Private Log

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