Como investir no mercado imobiliário?

Investir no mercado imobiliário é uma das formas mais tradicionais e populares de multiplicação de patrimônio. Historicamente visto como um porto seguro em tempos de crise, o setor atrai investidores por sua estabilidade e potencial de valorização.

No entanto, é importante entender como funciona esse mercado, suas particularidades, riscos e oportunidades antes de alocar recursos.

Neste artigo, abordaremos tudo que você precisa saber para tomar decisões informadas sobre investimentos imobiliários, desde o funcionamento básico do mercado até considerações avançadas sobre riscos e estratégias de investimento.

O que é o mercado imobiliário e como ele funciona?

O mercado imobiliário engloba todas as transações comerciais e envolve imóveis residenciais, comerciais, industriais e terrenos.

Esse mercado funciona por meio da oferta e demanda: quando a procura por imóveis aumenta, os preços tendem a subir, quando há excesso de imóveis disponíveis, os preços podem cair ou se estabilizar.

Existem duas grandes vertentes no mercado imobiliário: o mercado primário, que envolve imóveis novos lançados por construtoras e incorporadoras, e o mercado secundário, composto por imóveis usados negociados entre particulares ou imobiliárias.

Além disso, há uma variedade de formas de investir no setor imobiliário, como compra direta, fundos imobiliários (FIIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e crowdfunding imobiliário.

Cada uma dessas modalidades apresenta características próprias e diferentes níveis de risco e retorno.

Quanto devo investir no mercado imobiliário?

Uma dúvida comum entre novos investidores é sobre o valor mínimo necessário para entrar no mercado imobiliário. Na prática, isso depende bastante da modalidade escolhida.

Para a compra direta de imóveis, especialmente em grandes centros urbanos, o valor mínimo de investimento costuma ser alto.

Já em fundos imobiliários, a entrada é mais acessível. Com valores iniciais a partir de R$ 100 ou menos, é possível adquirir cotas de fundos que aplicam em diversos tipos de imóveis, como shoppings, escritórios corporativos, galpões logísticos, hospitais, entre outros. Isso permite diversificação do investimento com baixo custo inicial.

Enquanto isso, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) exigem valores mínimos mais elevados, com preços a partir de R$ 1.000, e podem variar conforme a instituição financeira emissora.

O Crowdfunding imobiliário, uma modalidade nova, permite investimentos a partir de valores baixos (em torno de R$ 1.000) que oferece participação em projetos imobiliários específicos com retornos pré-definidos e prazo determinado.

Como está o mercado imobiliário hoje?

O cenário atual do mercado imobiliário mostra uma recuperação gradual após períodos de instabilidade econômica. Houve uma recuperação no setor em grandes centros urbanos como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Espírito Santo.

A demanda por imóveis residenciais continua aquecida, devido à expansão do crédito imobiliário e programas habitacionais governamentais.

Por outro lado, o mercado comercial e corporativo passa por desafios maiores, influenciado pela adoção do home office e mudanças nas dinâmicas de trabalho pós-pandemia.

Ainda assim, fundos imobiliários voltados para imóveis logísticos têm se mostrado atrativos, beneficiados pelo crescimento acelerado do e-commerce e maior demanda por centros de distribuição.

Quais os riscos de investir no mercado imobiliário?

Apesar da estabilidade relativa e do histórico positivo do setor, o investimento imobiliário não está isento de riscos. Entre os principais riscos, podemos destacar:

Liquidez reduzida: imóveis não são convertidos em dinheiro tão fácil. Vender um imóvel pode levar meses ou até anos conforme as condições do mercado.

Risco de vacância: imóveis comerciais, escritórios ou residenciais destinados à locação podem enfrentar períodos prolongados sem ocupação e impactar os rendimentos esperados.

Desvalorização do imóvel: fatores econômicos, localização, infraestrutura deficiente ou mudanças urbanísticas podem levar à perda de valor.

Risco de inadimplência: ele é relevante para investidores que dependem de renda de aluguel, a inadimplência pode comprometer o retorno do investimento.

Taxas e custos inesperados: manutenção, impostos, condomínio e taxas extras podem surgir de forma inesperada e impactar a rentabilidade.

É melhor comprar imóvel ou deixar o dinheiro aplicado?

A decisão entre comprar um imóvel ou investir em aplicações financeiras depende dos objetivos financeiros individuais, do perfil de risco e das expectativas quanto ao retorno desejado.

Os móveis tendem a oferecer segurança patrimonial e proteção contra inflação. Contudo, em contextos de altas taxas de juros, investimentos financeiros conservadores, como títulos públicos e fundos de renda fixa, podem apresentar maior rentabilidade líquida em curto e médio prazo.

Se o objetivo é obter liquidez e rentabilidade imediata, aplicações financeiras costumam ser mais vantajosas. Porém, se o foco é valorização patrimonial no longo prazo, segurança e geração de renda passiva por aluguel, a compra direta ou investimentos indiretos como fundos imobiliários são estratégias interessantes.

Vale a pena vender um imóvel para investir?

Vender um imóvel para reinvestir o capital depende muito das circunstâncias específicas. Caso o imóvel não gere uma renda satisfatória, apresente elevada vacância ou custos excessivos de manutenção, pode ser estratégico vendê-lo e aplicar os recursos em alternativas com melhor rentabilidade.

Por exemplo, a venda de um imóvel mal localizado ou com dificuldades para locação pode liberar recursos para investir em fundos imobiliários com potencial diversificado e rentabilidade constante.

Outra alternativa seria aplicar em CRIs ou em ações do setor imobiliário que ofereçam maior liquidez e perspectivas de valorização.

No entanto, é essencial considerar os custos envolvidos na venda (como corretagem, impostos e taxas cartoriais) e a situação econômica no momento da venda para evitar prejuízos ou baixa rentabilidade no negócio.

Conclusão

Investir no mercado imobiliário oferece oportunidades únicas de valorização patrimonial, geração de renda e proteção contra a inflação. No entanto, demanda cautela, planejamento estratégico e entendimento dos riscos.

Analisar o momento econômico, os diferentes formatos de investimento disponíveis e as próprias necessidades financeiras, é importante para colher bons resultados.

Se bem-planejado, o mercado imobiliário pode se tornar um excelente caminho para alcançar independência financeira e segurança patrimonial, uma combinação atraente entre estabilidade e retorno no longo prazo.