Fundos Imobiliários de Tijolo: vale a pena investir em 2025?
Com a expectativa de um segundo semestre mais favorável para o mercado imobiliário, os fundos imobiliários de tijolo voltam ao radar dos investidores.
Embasados por análises do BTG Pactual e XP Investimentos, esses fundos ganham destaque em carteiras recomendadas por aliar renda passiva consistente à valorização patrimonial.
Mas afinal, o que são os FIIs de tijolo? Quais estão pagando mais dividendos? E por que alguns deles vêm oscilando nos últimos meses?
Vamos responder a essas perguntas com base em dados atualizados de junho de 2025.
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Quais são os fundos de tijolo?
Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, agências bancárias e até hospitais ou supermercados.
Seu objetivo é gerar receita por meio da locação desses ativos, distribuindo os lucros aos cotistas na forma de dividendos mensais.
Diferentemente dos FIIs de papel, que aplicam em títulos do setor imobiliário, como os CRIs, os fundos de tijolo estão ligados ao desempenho real dos imóveis, o que inclui a ocupação, a qualidade dos contratos e a valorização patrimonial.
Atualmente, os segmentos mais relevantes entre os FIIs de tijolo incluem o setor de logística, com galpões e centros de distribuição modernos e bem localizado, os shoppings, que reúnem centros comerciais de forte presença regional, as lajes corporativas de alto padrão localizadas em regiões premium.
E os fundos de renda urbana ou híbridos, compostos por portfólios mistos que combinam imóveis voltados para o varejo com ativos de múltiplas finalidades.
Qual o melhor FII de tijolo hoje?
Conforme as carteiras recomendadas de junho de 2025, alguns fundos se destacam não apenas pelo retorno recente, mas também pela consistência e qualidade dos ativos em portfólio.
Entre os mais citados pelos analistas estão o BTLG11 (BTG Pactual Logística), o XPML11 (XP Malls) e o PVBI11 (VBI Prime Properties).
O BTLG11 é um dos principais nomes do setor logístico, reunindo galpões premium, contratos de locação robustos e uma gestão ativa que busca agregar valor por meio da diversificação geográfica e da baixa vacância dos imóveis.
Já o XPML11 se consolida como um expoente entre os fundos de shopping centers, beneficiando-se diretamente da retomada do varejo físico, com aumento no fluxo de consumidores e nas vendas dos empreendimentos.
No segmento de lajes corporativas de alto padrão, o PVBI11 se destaca por concentrar imóveis em regiões estratégicas de São Paulo, como Faria Lima e Vila Olímpia, o que garante alta taxa de ocupação e potencial contínuo de valorização.
Esses três fundos combinam gestão profissional, ativos bem localizados e contratos atrativos, o que justifica sua presença recorrente nas recomendações dos especialistas.
Quais os fundos de tijolos que pagam mais dividendos?
Se o foco do investidor está na geração de renda passiva, observar o histórico de dividend yield e a estabilidade nos pagamentos é essencial. Em junho de 2025, alguns fundos imobiliários de tijolo se destacam nesse critério, oferecendo retornos consistentes aos cotistas.
O HGLG11 (CSHG Logística), por exemplo, mantém uma trajetória sólida de distribuição, apoiada por um portfólio de imóveis bem localizados e performance estável mesmo diante de oscilações macroeconômicas.
Já o TRXF11 (TRX Real Estate) concentra seus ativos em varejo essencial, com contratos de longo prazo firmados com grandes redes de farmácias e supermercados, o que garante previsibilidade nos rendimentos.
O TGAR11 (TG Ativo Real), apesar de ter um perfil mais arrojado por atuar no desenvolvimento imobiliário, tem registrado dividendos acima da média nos últimos trimestres — embora isso venha acompanhado de um risco mais elevado. O BRCO11 (Bresco Logística), por sua vez, aposta em contratos atípicos, que oferecem reajustes previsíveis e formam uma base sólida para distribuição de lucros.
Ainda assim, é fundamental lembrar que dividendos elevados nem sempre refletem uma saúde financeira equilibrada; por isso, analisar o contexto, a qualidade do portfólio, o indicador P/VPA e a taxa de vacância é indispensável antes de tomar qualquer decisão.
Por que fundos imobiliários de tijolo estão caindo?
Apesar das perspectivas positivas no médio e longo prazo, muitos fundos imobiliários de tijolo passaram por quedas recentes em suas cotações. Esse movimento pode ser explicado por uma combinação de fatores. Um dos principais é a incerteza em torno da redução da taxa Selic.
Como a valorização dos FIIs de tijolo está diretamente ligada ao cenário de juros, qualquer sinal de demora no ciclo de cortes pressiona negativamente os preços.
Além disso, houve reavaliações patrimoniais negativas em alguns fundos, provocadas por ajustes no portfólio ou mudanças nos critérios de avaliação dos imóveis, o que impactou o valor patrimonial.
Em determinados segmentos, como logística e lajes corporativas, o aumento da oferta também elevou a taxa de vacância, pressionando os rendimentos e, por consequência, os preços das cotas.
Outro ponto é a aversão a risco em momentos de instabilidade global, quando investidores tendem a buscar ativos mais líquidos e reduzir sua exposição a fundos imobiliários.
Ainda assim, muitos analistas enxergam esse cenário como uma janela de oportunidade.
O patamar atual de preços pode ser atrativo para quem deseja montar posições estratégicas em fundos descontados, mas com fundamentos sólidos e boa perspectiva de valorização.
Qual o melhor fundo imobiliário para investir em 2025?
Não existe um único “melhor fundo” que sirva para todos os perfis de investidor, mas há excelentes opções dependendo dos objetivos de cada um.
Para quem busca segurança e previsibilidade, HGLG11 e XPML11 continuam sendo escolhas sólidas, graças a carteiras resilientes e uma distribuição de dividendos estável ao longo do tempo.
Já investidores interessados em crescimento patrimonial podem encontrar boas oportunidades em PVBI11 e BRCO11, que se destacam pela qualidade dos ativos e pela gestão eficiente.
No caso de quem procura diversificação, fundos como GARE11 e TGAR11 oferecem portfólios híbridos e projetos variados, ideais para compor uma carteira mais robusta.
Para os que priorizam a geração de renda, o TRXF11 se apresenta como uma opção inteligente, com contratos de longo prazo e inquilinos de baixo risco, garantindo maior previsibilidade no fluxo de caixa.
Em qualquer cenário, o fundo mais adequado será sempre aquele que estiver em sintonia com o perfil de risco, o horizonte de investimento e o objetivo principal do investidor — seja ele renda, valorização ou diversificação.
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Conclusão
Os fundos imobiliários de tijolo seguem como uma das classes de ativos mais promissoras para o investidor brasileiro em 2025.
Em meio à expectativa de corte de juros, retomada do consumo e valorização do setor imobiliário, esses fundos oferecem uma alternativa equilibrada entre renda e valorização patrimonial.
Com boas opções nos segmento logístico, de shoppings e lajes corporativas, o investidor atento tem à disposição uma gama de FIIs bem geridos, com imóveis bem localizados e fundamentos sólidos.
A análise criteriosa — observando indicadores como dividend yield, taxa de vacância, localização dos ativos, P/VPA e liquidez — é essencial para tomar decisões assertivas e montar uma carteira resiliente.
Se você busca renda passiva consistente, diversificação e exposição ao mercado imobiliário com gestão profissional, os fundos imobiliários de tijolo merecem um lugar estratégico na sua carteira.